当前存量房贷利率仍处于较高水平 降低存量房贷利率符合群众期盼

最近，由于新批发的个人住房贷款利率下降，导致现有和新增房贷之间的利率差进一步拉大，市场上对于降低现有房贷利率的期待再次升温。目前流传较广的调整方式主要包括两种，分别是“重定价”和“转按揭”模式。

业内专家普遍认为，目前我国存量房贷的利率依然保持在较高水平，这一状况与广大群众的期望相去甚远。因此，降低存量房贷利率成为社会普遍关注的话题，并且市场普遍预期未来将会有所下调。然而，由于当前商业银行面临较大的净息差压力，它们主动下调存量房贷利率的积极性并不高。在这种情况下，后续可能需要政府出台更多的配套政策，以引导和激励商业银行降低存量房贷利率，从而更好地满足广大群众的金融需求。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，存量房贷利率下调预期之所以再起，一方面是因为存量房贷和新增房贷之间的高利差导致的“不公平”现象;另一方面是因为近期存款利率持续回调，当存款利率不断走低，继续持有高利率房贷显然已不划算。

今年以来，新增房贷利率不断下探。据克而瑞研究中心调研数据，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6至0.7个百分点。部分城市房贷利率累计降幅多达1个百分点，而多数存量房贷由于还没到重新定价日，利率还维持在年初水平。

以上海为例，2023年9月，当地对存量房贷利率进行了新一轮的调整。当时，首套房贷款的利率定在4.55%。随后，在2024年，LPR经历了两次下调以及加点调整，使得上海的房贷市场发生了显著变化。目前，上海首套房的最新贷款利率已降至3.4%，而二套房贷款利率则为3.8%。特别值得一提的是，对于那些在2021年7月之后购买二套房，并且在之后的时间里未能享受到首套房贷利率优惠的购房者来说，他们目前面临的房贷利率高达5.25%。这一变化无疑对上海的房地产市场产生了重要影响。

克而瑞研究中心的副总经理杨科伟在接受上海证券报采访时透露，当前我国存量房贷的平均利率大约在4%左右。若能将这一利率水平迅速调整至增量房贷款的利率，购房者的月供负担将得到显著缓解。然而，鉴于当前低利率环境对银行经营造成了不小的压力，预计此次存量房贷利率的降低幅度将不会过于显著。